一、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)多少年

上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《以市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局對(duì)公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問題作出解讀》，其中強(qiáng)調(diào)：產(chǎn)權(quán)為住宅的酒店式公寓屬“限購范圍”，而只有公寓式的酒店及辦公樓才是不被限購的。

酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。

二、公寓式酒店又是什么

公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。

三、酒店式公寓與公寓式酒店區(qū)別

1、用地性質(zhì)

用地性質(zhì)是指城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某宗具體用地所規(guī)定的用途。

城市建設(shè)用地分為8大類：居住用地R、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地A、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B、工業(yè)用地M、物流倉儲(chǔ)用地W、道路與交通設(shè)施用地S、公用設(shè)施用地U、綠地與廣場(chǎng)用地G。

酒店式公寓用地性質(zhì)屬于居住用地，而公寓式酒店用地性質(zhì)屬于商服用地。

2、產(chǎn)權(quán)年限

產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

建筑使用年限根據(jù)不同的土地性質(zhì)來決定，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地70年；

(二)工業(yè)用地50年；

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

(五)綜合或者其他用地50年?！?/p>

酒店式公寓為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，公寓式酒店為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年。

3、管理方式

酒店式公寓提供酒店管家級(jí)服務(wù)，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。用戶可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。

公寓式酒店是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，它擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，全套的家具電器，一應(yīng)俱全。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。

4、首付

首付就是買房子時(shí)的第一期付款。買房子時(shí)不能全部貸款，需先付一部分，余下的從銀行貸款?，F(xiàn)在的要求是住宅首付為房款的30%，商業(yè)首付為50%。因?yàn)榭紤]到貸款的還款風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)的部門都會(huì)要求購房人提供一部分首付，就是預(yù)先由個(gè)人支付一部分房款，以證明你有還款能力。

對(duì)于首次置業(yè)普通住宅的人群來說，首套房首付為30%，二套房首付為60%，酒店式公寓從其用地性質(zhì)來說屬于住宅用地，按普通住宅首付30%來計(jì)算。公寓式酒店為商服用地性質(zhì)，其首套房、二套房首付均為50%。

5、水電

水電分民用水電和非民用水電。70年產(chǎn)權(quán)的居住用地，其水電標(biāo)準(zhǔn)按民用水電標(biāo)準(zhǔn)繳納，而40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地則按非民用水電標(biāo)準(zhǔn)繳納，即我們平時(shí)所說的商業(yè)水電標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，商業(yè)水電比民用水電偏貴。

酒店式公寓屬于民用水電，公寓式酒店屬于商用水電。

6、契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

契稅是房屋買賣中國家規(guī)定必須交的稅收，一般按合同中標(biāo)明的房屋價(jià)款的1.5/100稅率征稅(房交會(huì)契稅優(yōu)惠除外)，征收標(biāo)準(zhǔn)為：普通商品住宅1.5%，高檔住宅3%，由買方承擔(dān)。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定：契稅稅率為3—5%。各地契稅的適用稅率，由省級(jí)政府在3—5%規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%，為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)一般商品房減半收稅，對(duì)商業(yè)用房，別墅房產(chǎn)收3%。

從上圖我們可以看到，酒店式公寓為住宅，購房者首套房按1.5%的契稅收取，而二套房的話契稅則為3%。公寓式酒店為商服用地，首套房按3%的標(biāo)準(zhǔn)來征收，而二套房則增加到5%。

四、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)到期怎么辦

首先你得區(qū)別兩個(gè)概念：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

1、什么是土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限較高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地較高為50年，商用建筑用地較高為40年。

2、什么是房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護(hù)的，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永遠(yuǎn)的。

也就是說房子的所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。但是土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

那么，我們通常所說的，自己家買的房子是住宅，有70年產(chǎn)權(quán)，或者是公寓，只有40年產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上說的是土地使用權(quán)。

3、那么土地使用權(quán)到期了怎么辦？房子還是你的嗎？

首先可以明確的是，因?yàn)榉孔铀袡?quán)是永遠(yuǎn)的，所以房子當(dāng)然還是你的，只要沒有拆。但是土地使用權(quán)已經(jīng)沒有了，又該怎么解決呢？具體而言有兩種辦法。

第1種辦法是延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。

可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。

具體而言，就是由產(chǎn)權(quán)人重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，并向國家繳納土地出讓金，就可以繼續(xù)住下去啦。

當(dāng)然國家也可以給予產(chǎn)權(quán)人一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，要求產(chǎn)權(quán)人在其他地方重新購買房屋居住，然后把房子和土地都收回去。

第2種辦法是根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的。對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

如果國家要收回土地和地上的建筑物，也就是你家的房子，就需要給予產(chǎn)權(quán)人在其他地方另建安置住房，類似拆遷安置。

目前很多人認(rèn)為中國的房子很多都不是長(zhǎng)壽住宅，根本就住不上70年就拆掉了，不用去考慮這個(gè)問題。但是也有人認(rèn)為不管是40年、50年還是70年，都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。

4、40年與70年在續(xù)期處理上沒有區(qū)別

至于購房者的問題，40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，與70年產(chǎn)權(quán)的住宅相比，區(qū)別主要體現(xiàn)在購買和居住上，即水電費(fèi)、公攤面積、稅收及戶籍政策、貸款政策等方面。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。也就是說在續(xù)期問題的處理上，沒有區(qū)別。

五、 公寓樓40年產(chǎn)權(quán)到期怎么辦

《城市地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期”。補(bǔ)交費(fèi)用不會(huì)超過5位數(shù)，最低不得低于15.6元/平米。例如：50㎡補(bǔ)交780元即可續(xù)期。

況且，商業(yè)用地還有著一大優(yōu)勢(shì)，那就是拆遷補(bǔ)償費(fèi)高。按照城市拆遷補(bǔ)償管理辦法有關(guān)規(guī)定，商業(yè)用地拆遷補(bǔ)償資金是遠(yuǎn)高過普宅的，一般而言，商業(yè)拆遷補(bǔ)償面積是1賠3，住宅用地拆遷補(bǔ)償面積則是1賠1。

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