酒店式公寓
1、小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。
通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢。不過，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對較多，回報(bào)的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。
2、產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。
由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務(wù)人士歡迎。
3、擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。
必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的優(yōu)選。此類投資對多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。
4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。
未來有更多跨國企業(yè)來中國設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的優(yōu)選。同時(shí)，國內(nèi)大、中城市的一等商務(wù)人士階層，對這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。
從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本也相對高昂。如水電費(fèi)是按商用物業(yè)計(jì)算，比普通住宅水電費(fèi)要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費(fèi)為每度0.48元，水費(fèi)為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費(fèi)為電費(fèi)0.9元、水費(fèi)5.1元，大部分商業(yè)立項(xiàng)的酒店式公寓則無天然氣接入。
許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的15%至18%的利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實(shí)的水平，而實(shí)際的年利潤率也就是在5%至6%之間。高回報(bào)率確實(shí)很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關(guān)鍵要素，主要包括以下因素：
契稅和公共維修基金。開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓你動(dòng)心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個(gè)隱性成本的代價(jià)。
租金價(jià)格的折扣。酒店式公寓的開發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目來看，銷售價(jià)格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個(gè)四☆級酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì)有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元至500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高利潤率。
物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用。針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們在投資時(shí)忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點(diǎn)來看，開發(fā)商打出的每年15%至18%的高利潤率顯然沒有考慮到以上諸多因素。
中介費(fèi)。投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。
目前市場上的酒店式公寓按照產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營方式可以分為三種：大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營，小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營及小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營。
大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓不是小投資者投資的對象。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個(gè)人投資者投資，一般都是投資基金或是專業(yè)公司在控制。小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營的酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需要謹(jǐn)慎。因?yàn)榉墙y(tǒng)一經(jīng)營導(dǎo)致沒有統(tǒng)一的管理，使得同一棟樓中的各個(gè)小公寓之間存在很大競爭。這類酒店式公寓其實(shí)和普通的小戶型住宅已經(jīng)基本沒有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價(jià)，事實(shí)上體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢。
首先投資者需要租賃面積在300平方米以上的店面，店面選擇在交通比較發(fā)達(dá)的地段，而且選擇在客流量大的地方。想這樣的店面，在一二線城市，一年的租金需要50~80萬元。
然后，投資者需要對店面進(jìn)行精致的裝修，由于公寓酒店普通都是高檔消費(fèi)，所以投資者在裝修的時(shí)候，選擇好的裝修物料，裝修要大氣一點(diǎn)。裝修費(fèi)需要20~30萬元。
接著，投資者需要購置各種軟硬件設(shè)備，例如空調(diào)，電腦，電視等等，這些需要投資20萬元左右。
另外，投資者還需要招聘效勞員，每名效勞員每月的工資需要4000元左右。
之后，投資者還需要領(lǐng)取水電費(fèi)，廣告推廣，開業(yè)典禮費(fèi)等等，這些需要5~8萬元。
這樣算下來，開一家公寓酒店，需要投入150萬元左右。
市場上公寓面積大小和地段千差萬別，最小的戶型35平米左右，大概25萬就可以買一套，投資的門檻很低。
有很多酒店式公寓是現(xiàn)房，買過來你就可以裝修，然后出租，收取租金；有的酒店公寓，本身是帶租約的，你買了后，第二個(gè)月就可以收取租金，相當(dāng)?shù)目臁?/p>
如果你投資酒店公寓，不需要你自己裝修，有酒店管理公司，直接給你裝修好的，有些酒店公寓，你不用出錢，酒店自己花錢，把你的房子裝修好，如果以后酒店不經(jīng)營了，裝修還是你的，就用這個(gè)裝修，你可以繼續(xù)和其他人簽訂租賃合同，省時(shí)省心。
如果你投資到酒店式公寓，通常一套50平的公寓就可以租到4000元，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，商業(yè)公寓價(jià)格比同地區(qū)住宅價(jià)格要低，一套50平的公寓每平方價(jià)格1.6萬總價(jià)在96萬元左右。
投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流 投資者權(quán)益增加）/權(quán)益投資數(shù)額稅后現(xiàn)金流指的是所得稅后的現(xiàn)金流，投資者權(quán)益增加=還本收益=當(dāng)期還本付息額—利息。
簡單說就是：回報(bào)率=年租金/總價(jià)
投資的公寓不會(huì)賣不掉，但是投資的公寓肯定是不好賣。因?yàn)楣⒑推胀ǖ纳唐纷≌克怯幸稽c(diǎn)點(diǎn)區(qū)別的，首先就是房子的產(chǎn)權(quán)方面，公寓只有40年，而商品房都是70年。另外公寓住起來是很不舒適的，因?yàn)樗娜莘e率相對來說比較高，面積也比較小，到賣的時(shí)候肯定要的人是不會(huì)太多。如果價(jià)格便宜點(diǎn)往外賣的話，可能還是有人要的。
其實(shí)現(xiàn)在公寓還是比較好賣的，但是主要還是看你這個(gè)公寓的地段好不好，如果說你投資的這個(gè)公寓的地段非常好的話，那肯定是不愁賣的，假如說你投資了這個(gè)公寓地段不是特別好的話，那就不一定好賣了。所以說我們在投資的時(shí)候自己一定要看一下這個(gè)地段將來有沒有發(fā)展的潛力，其實(shí)我覺得做投資最重要的就是要有一個(gè)長遠(yuǎn)的眼光，這樣你才適合做投資。
酒店式公寓面積較小，主力戶型主要在90平方米以下，裝修檔次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便，按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性。
區(qū)域的問題，這對投資者來說尤其重要。因?yàn)橐紤]到未來能更快地租出，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設(shè)施又比較完善區(qū)域進(jìn)行投資。另外，區(qū)域的前景也需要考慮，一旦該區(qū)域?qū)戆l(fā)展得好，那房子升值或是方便轉(zhuǎn)手的可能性也會(huì)增大。
一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價(jià)格會(huì)相對低廉。在購買前，一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、地鐵、學(xué)校、商業(yè)、辦公，是否有足夠的高端租賃群體等，抓住機(jī)會(huì)的同時(shí)也要謹(jǐn)慎下手。
酒店式公寓一般都是精裝修的，也會(huì)配齊各種電器，消費(fèi)者拎包即住。但不同的酒店式公寓對于這些設(shè)施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。
目前市場上，并不是所有的酒店式公寓都有高額的投資回報(bào)率。在購置前，投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)計(jì)算一下，選擇一個(gè)回報(bào)率相對更高的酒店式公寓。
如果嫌麻煩，也可間接性投資，選擇市場上已有的一些房產(chǎn)投資的項(xiàng)目，比如在白領(lǐng)公寓方面有瑞·公寓項(xiàng)目投資計(jì)劃等，投資標(biāo)的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間。
目前的市場上，公寓項(xiàng)目眾多，容易犯上選擇困難癥，但品牌可以作為一個(gè)選擇的標(biāo)準(zhǔn)。品牌實(shí)力不足的開發(fā)商，可能會(huì)出現(xiàn)貨不對版、質(zhì)量不過關(guān)、規(guī)劃中的配套無法實(shí)現(xiàn)等等問題。
酒店式公寓最大的賣點(diǎn)是酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，購房者看中的正是酒店式公寓價(jià)格比一般酒店便宜，但服務(wù)又達(dá)到了酒店的水平。這就要求投資者所選中的物業(yè)公司不僅具有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，還要具有良好的市場經(jīng)營能力，這是保證投資者贏利的基本條件。如果酒店式公寓的物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，開發(fā)商在開發(fā)酒店式公寓時(shí)，只求賣完其物業(yè)就萬事大吉，而不是努力幫業(yè)主找一個(gè)好管家，就會(huì)形成另一種形式的“爛尾”工程，使得業(yè)主的投資回報(bào)率無法得到保證；投資回報(bào)率低，反過來又影響到酒店式公寓開發(fā)的市場消費(fèi)支柱和投資者的積極性，從而形成一個(gè)惡性循環(huán)。從現(xiàn)在市場上來看，這種具有酒店經(jīng)營能力的物業(yè)公司非常少，而一般酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，因此，投資者在選擇合作物業(yè)公司時(shí)應(yīng)進(jìn)行深入的考評。
酒店式公寓的定位是投資者在開發(fā)投資前就應(yīng)該弄清的實(shí)質(zhì)性問題，它直接關(guān)系到酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容。具體而言，一家酒店式公寓的定位應(yīng)取決于購買或租賃這類物業(yè)的消費(fèi)需求，即投資者群體和消費(fèi)群體，而投資者群體又取決于消費(fèi)群體，因此，從根本上說，酒店式公寓的定位應(yīng)取決于其消費(fèi)群體。
酒店式公寓經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已分化出兩大類，一類為側(cè)重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓；另一類為側(cè)重辦公功能，為各類機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同的需求群體。發(fā)展商只有根據(jù)市場需求提供更具差異性的產(chǎn)品和服務(wù)，迎合更特殊的消費(fèi)群體需求，才能贏得市場。
位置對開發(fā)酒店式公寓的成敗影響很大，不可不慎。由于不同類型的酒店式公寓的消費(fèi)群體不同，在開發(fā)酒店式公寓時(shí)也有具體的要求，一般而言，有如下幾類區(qū)別：
A、側(cè)重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業(yè)高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環(huán)境和景觀，并有完善的生活配套設(shè)施。
B、為常駐深圳的海內(nèi)外商務(wù)機(jī)構(gòu)及常來深圳的海內(nèi)外商務(wù)人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區(qū)，以吸引酒店的?？停€要求寫字樓多，交通便利，有良好的商業(yè)、餐飲及娛樂設(shè)施，便于開展業(yè)務(wù)和生活居住。
C、為深圳的小企業(yè)及個(gè)人提供辦公和居住場所的酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴(yán)格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設(shè)施。
酒店式公寓的經(jīng)營方式不外乎出售、出租、租售并舉三種。
采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報(bào)，減少市場風(fēng)險(xiǎn)，這是發(fā)展商比較傾向于采用的經(jīng)營方式，尤其是一些處于成長期的發(fā)展商很是青睞這種方式。但是，由于采取這種經(jīng)營方式的酒店公寓建成后都交給物業(yè)管理公司去管理，發(fā)展商不參與后期管理，這就要求發(fā)展商在經(jīng)營前應(yīng)和物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行明確協(xié)議和承諾，以免后期管理中出現(xiàn)一些不確定因素和隱患。
采取出租方式，投資回收期長，而且存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)主要在于裝修，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經(jīng)營管理帶來很多麻煩，同時(shí)也增大開發(fā)商的投入。同時(shí)，房地產(chǎn)市場還存一定的盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，一種物業(yè)市場前景好，眾多發(fā)展商一哄而上，致使該種物業(yè)的市場供給量激增，售價(jià)和租金亦會(huì)下跌，這些不理智的投資方式大大增加了酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)。
租售并舉模式是發(fā)展商不得已而為之的一種經(jīng)營方式。售出去的單位由小業(yè)主自用或出租，售不出去的單位只好由發(fā)展商出租經(jīng)營。
酒店式公寓的最大賣點(diǎn)應(yīng)是它完善的服務(wù)。一般應(yīng)針對其消費(fèi)群體的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。而對酒店式商務(wù)公寓，則要多考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財(cái)咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、飛機(jī)票、火車票等。
在購買酒店式公寓的過程中，我們經(jīng)常會(huì)碰到開發(fā)商承諾五年回報(bào)每年8%。但實(shí)際市場上一些酒店式公寓投資率甚至不足3%，而承諾每年8%通常情況下這很可能是一種陷阱，想通過承諾回報(bào)把本來事實(shí)上僅價(jià)值一萬的房子，賣到一萬五千元。所以，在購買時(shí)不要聽銷售的片面之詞，要計(jì)算好，覺得劃算再入手。
酒店式公寓的物業(yè)管理費(fèi)通常都比較高，如果是商住兩用的房子，水電費(fèi)可能是要收取商用的標(biāo)準(zhǔn)，這也是一筆不小的費(fèi)用。由于酒店式公寓的經(jīng)營相當(dāng)非常復(fù)雜，所以定位時(shí)必須把握準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)持自己經(jīng)營，也會(huì)為交房后的矛盾留下隱患。
很多開發(fā)商都會(huì)打出多少抵多少的優(yōu)惠活動(dòng)。需要繳納多少錢定金。有些開發(fā)商定金還是會(huì)退的。有的退的時(shí)候就各種理由了。所以如果交定金時(shí)，必須看好定金合同!而且中國文化博大精深?！岸ā焙汀坝啞钡囊馑茧m然相近，但是差別就很大。所以區(qū)別要分清楚，避免進(jìn)了定金圏套。
