我們通常說的商業(yè)貸款一般指個人住房貸款，是中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。

①貸款額度高，是比較常見的貸款方式。

②與公積金貸款相比，貸款條件方面的限制比較少，首套房、二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商業(yè)貸款。

③與公積金貸款、組合貸款相比，貸款的流程相對簡單，貸款發(fā)放的速度快。

①貸款基準(zhǔn)利率為4.9％，貸款的總利息比較高。

②“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要有過貸款記錄，名下無房再買房，也被視為二套房。

商業(yè)貸款可以提取公積金用來償還貸款?！蹲》抗e金管理條例》第二十四條中明確規(guī)定，職工償還購房貸款本息的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。

①購房人的有效證件，包括身份證、戶口本等。

②婚姻證明，已婚提供結(jié)婚證明，離婚提供離婚證明，單身提供單身證明。

③購房合同，購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同或協(xié)議。

④首付款發(fā)票，首付款結(jié)清證明。

⑤購房人收入證明，購房人的工作和收入證明。

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請個人住房公積金貸款。

公積金貸款5年以上貸款利率為3.25％，產(chǎn)生的總利息低，比較省錢。

①貸款要求多，采用公積金貸款，不僅要求個人的信用良好，此外，自貸款之日起前6個月，個人的公積金賬戶須是連續(xù)正常且足額繳納的。

②貸款房產(chǎn)受限制，公積金貸款僅針對購買普通住宅的家庭，非普通住宅和非住宅，不可以使用公積金貸款。

③貸款額度有限，公積金的貸款額度受個人公積金繳存年限、余額的限制，此外，政策還規(guī)定了公積金的最高可貸款額度。

④在家庭公積金貸款未結(jié)清的情況下，不能使用公積金貸款買二套房。

⑤辦理流程復(fù)雜，放款速度慢，很多樓盤拒絕使用公積金貸款。

個人住房公積金個人能貸多少，取決于借款人的還貸能力、綜合資質(zhì)，還有住房公積金賬戶余額、房屋評估價值，以及當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r等多方面的因素。最關(guān)鍵的是，每個地區(qū)的公積金貸款政策都不相同，所以最高可貸額度和計算方法也是不一樣的。

大部分城市都規(guī)定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都單筆住房公積金貸款最高額度為60萬元；廣州市住房公積金貸款個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。其次，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%。

①只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款。

②申請貸款前，連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。

③配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

④貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除了必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，要沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。

⑤公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。

準(zhǔn)備材料---初審與評估---審核---辦理擔(dān)保手續(xù)--簽訂相關(guān)合同--銀行放款---按月還款

貸款利率較為適中并且貸款金額較大。

①辦理組合貸款，需同時符合公積金貸款和商業(yè)貸款的申請要求，借款人需要辦理一次公積金貸款，再辦理一次商貸，準(zhǔn)備材料較多，手續(xù)也比較繁瑣，需要2至3個月的時間完成。

②借款人申請組合貸款后，商業(yè)貸款的部分會在央行個人征信系統(tǒng)中留檔，假設(shè)購房者想再次買房，將算作二套房。

①有合法的身份；

②按時足額繳存住房公積金的職工；

③有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

④有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

⑤有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；

⑥有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

⑦符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；

⑧貸款行規(guī)定的其他條件。

買房貸款方式哪個更劃算？MAIgoo小編認(rèn)為，對于已參加交納住房公積金的居民來說，購房時應(yīng)當(dāng)首選住房公積金低息貸款。如果購房款超過公積金貸款的額度，那么不足的部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款，也就是組合貸款。沒有繳納住房公積金的人群，就只能選擇商業(yè)貸款了。【按揭貸款買房>>】

雖然二手房和新房享受的貸款政策基本一致，但二手房會受到評估價格以及房齡的影響，貸款額度會降低。新房的貸款年限最多為30年，而二手房由于受到房齡的限制，通常貸款年限不到30年，通常二手房的房齡越老，貸款年限就越短。【二手房貸款>>】

一般購房者需要到銀行了解相關(guān)情況，并且辦理相關(guān)的所需資料來申請個人住房貸款。然后銀行會對購房者進(jìn)行審查，進(jìn)而對貸款的額度進(jìn)行確定。那接下來借款合同的辦理，由銀行代辦保險，再辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。剩下的就是由銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

商業(yè)貸款，一般首套房3成首付，二套房4-6成首付，三套房不給予貸款；公積金貸款，一般首套3成，二套4成，三套禁貸。不管哪種貸款，首套房的首付比例，全國一樣，但二套房的首付比例，不同城市的要求不一樣。

一般來講，銀行覺得可以貸款給你的話，會按照你的退休年齡減去你的實(shí)際年齡，剩下的數(shù)字就是你可以貸款的年限，原則上最多不超過30年。

一般而言，貸款年限越長，每個月的還款額就越少，但總計的貸款利息就越多；而貸款年限短的話，雖然總計的貸款利息少了，但每個月的還款額就增加了很多。根據(jù)貸款年限長短這一特點(diǎn)，購房者可以選擇適合自己的貸款年限，沒有絕對的說法是貸款20年更好還是貸款30年更好。

通常的情況下，快的話大約需要一星期，慢的話可能需要幾個月。至于時間的長短，主要取決于借款人和銀行兩個方面。比如借款人在辦理房貸的時候，提交的資料比較的齊全，銀行審核的過程中不需要補(bǔ)充任何的資料。這樣的話，一般一星期就能辦理成功。

年齡過大的人群，因?yàn)橘J款人年齡越大，身體出現(xiàn)健康問題的幾率就越大，影響還貸。從事高危職業(yè)的人群，這類人群隨時會有生命危險，無法按時還貸。除此外還有信用記錄不好的人，工資太低、還款能力不達(dá)標(biāo)的人。

可以先去找銀行業(yè)務(wù)員溝通，建議增加首付款數(shù)額，減少貸款的申請金額，將資料準(zhǔn)備齊全后再向銀行申請貸款，或者嘗試換一家銀行。也可以去找擔(dān)保公司貸款，但是涉及到的費(fèi)用會比銀行貸款的費(fèi)用更高。實(shí)在不行可以和賣家協(xié)商解除購房合同，如果是銀行本身原因無法貸款，那么賣家應(yīng)該無條件退還購房首付。如果是因?yàn)橘彿空咦陨碓?，購房者需要承?dān)違約責(zé)任，支付違約金給賣家，同時賣家應(yīng)該返還首付款。

Maigoo網(wǎng)編了解到貸款者可以帶上身份證親自到貸款銀行網(wǎng)點(diǎn)的個貸部門查詢，也可以通過網(wǎng)銀查詢，貸款者還可以打貸款行的客服電話查詢。

勇于償試下向周邊的親戚朋友同事們籌措些應(yīng)急的資金；可向貸款銀行提出延長借款期限的書面申請，請求銀行延長借款期限；或者在征得貸款銀行同意后，可轉(zhuǎn)讓或賣掉房子，用轉(zhuǎn)讓或出售房子所得到的資金償還房貸；實(shí)在不行就只能拍賣房產(chǎn)，如果超過規(guī)定時間未還款銀行拍賣房產(chǎn)后，會扣留欠銀行的款項部分。

無論是銀行還是各金融機(jī)構(gòu)，基本上都會有容時容差服務(wù)。也就是說房貸在還款的時候一般都會有一個寬限期，只要在寬限期內(nèi)還上房貸，是不會算作逾期的。比如金融機(jī)構(gòu)一般是有1到3天的寬限期，銀行也差不多，建設(shè)銀行還有長達(dá)8天的寬限期。若只是逾期一天的話，只要你不是惡意逾期，那么只要及時把錢還上并說明原因，一般也不會進(jìn)入征信系統(tǒng)里產(chǎn)生不良信用記錄的。但也有些銀行比較嚴(yán)格，可能一逾期就會上征信，大家一定要了解清楚貸款行或貸款機(jī)構(gòu)的規(guī)定。

房產(chǎn)證能夠拿到的時間主要是看你購買的是什么樣的房子，若你購買的是期房的話，如果合同沒有約定，那么一般在房屋交付后的三個月內(nèi)就能夠拿到房產(chǎn)證了。如果你購買的是現(xiàn)房或者是二手房的話，一般在合同簽訂的三個月內(nèi)就可以拿到房產(chǎn)證了。

等額本金提前還款的情況，若貸款過半，剩下的本金比重較大，利息比重較小，如果提前還款，能夠節(jié)省的錢很少。如果是等額本息提前還款，一般情況下，當(dāng)還款期限超過三分之一的時候，提前還款就不劃算了，因?yàn)槭Ｏ碌睦⒉⒉欢?，基本上都是本金?/p>

據(jù)MAIGOO小編了解，可以賣，3種方法：

①到銀行查一下貸款本金有多少，找到新買主后，讓新買主把商定的房價減去貸款本金的現(xiàn)金給你，到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，把房子和貸款均轉(zhuǎn)到新房主的名下。

②自己拿錢或借錢把貸款還上，然后賣房，賣完后還借款。

③如果買房人有足夠的現(xiàn)金，讓買房人先拿一部分錢把貸款還上，解除抵押后，更名同時把余款付清。

貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]

還款額度比較穩(wěn)定，對于貸款人來說操作起來是比較簡單的，每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。

需要花費(fèi)的利息是比較高的，因?yàn)槔⒉粫S本金數(shù)額歸還而減少。

前期還款壓力不大，這種還款方式適合一般的工薪族。不適合以后打算提前還款的人。

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

每月還款額=（貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

隨著還款期限的減少，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。如果選擇恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)提前還款的話，可以節(jié)省大量利息支出。

前期可能承受比較大的還貸壓力。

比較適合收入高、還款能力比較強(qiáng)的購房者。

一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，又稱為到期一次還本付息法。一次還本付息這種方式適合短期借款。

貸款期為一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）]

貸款期不到一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]

一次性歸還本金和利息即可，既可提高資金占有率，也可緩解借款人的還貸壓力。 操作簡單，省去了每月還貸的麻煩。

貸款期限短，資金占有率高的同時，意味著利息也會水漲船高。容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，造成信用損害。

適合短期借款，自我安排能力較好的人群。

本金歸還計劃是指借款人經(jīng)過與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商,每次本金還款不少于一定金額，兩次還款間隔不超過一定期限，利息可以按月或按季度歸還。這是等額本金還款的變體。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。

選擇本金歸還計劃，借款人在寬限期內(nèi)僅需支付利息，不需償還本金，還款壓力小，資金利用率高。

寬限期后的還款壓力大，寬限期滿后，必須要把本金還進(jìn)去。

較適合資金周期率快，回款周期短的客戶。

這兩種還款方式，沒有本質(zhì)上的差異，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個時間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

預(yù)計未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款；預(yù)計到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。