什么是公寓式住宅

公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式，而公寓式住宅是集合了公寓與普通住宅二者各自特點的一種新型房地產(chǎn)術(shù)語。

公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

公寓式住宅的優(yōu)缺點

1、住宅式公寓

（1）住宅式公寓優(yōu)點

①使用成本相比而言較低。產(chǎn)權(quán)70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數(shù)高，利率較商務(wù)公寓便宜，物業(yè)、水、電、煤等按民用收費。

②舒適度更高。住宅式公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商務(wù)型公寓，每個標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過20間，電梯配比多為每層1:10，多數(shù)通有燃氣管道，不影響正常的家庭生活。

③稅費較低。住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商務(wù)型公寓的特點之一，便于今后轉(zhuǎn)手。

（2）住宅式公寓缺點

①功能受限。只能居住，小區(qū)不允許辦公。

②售價較高。住宅式公寓單價一般高于普通住宅，也高于商務(wù)型公寓。

2、商務(wù)型公寓

（1）商務(wù)型公寓優(yōu)點

①商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可注冊公司，價格相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點。易轉(zhuǎn)手，適合投資。

②商務(wù)公寓的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高。

（2）商務(wù)型公寓缺點

①商業(yè)用地40年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。

②每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長形樓道，尤其是處于陰面的住戶，采光較差，且多數(shù)存在衛(wèi)生間無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住舒適度低于住宅型公寓。此外，住戶多，且商住兩用，各色人等出入，較為嘈雜，安全性也較弱。

③按公建用途規(guī)定，其物業(yè)、水、電、氣等為商業(yè)收費，較民用收費貴。

④設(shè)計導(dǎo)向不同，公共建筑物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距、采光一般是按照住宅規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務(wù)服務(wù)范圍中，其建筑日照間距、建筑設(shè)計等按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

公寓式住宅可以落戶嗎

購買商用公寓是不能入戶的，盡管不少商用公寓地處市中心，鄰近還有名校，但因不能落戶也無法入讀校園，這對一向以名校學(xué)位優(yōu)勢備受銷售寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，其后期利潤將大打折扣。

如何挑選公寓式住宅

1、首先看是不是旺地，挑選公寓的人，會更注重公寓周邊配套和交通，比如是否靠近公交站，周邊是否有便利店、超市、豐富的食肆和商場等。

2、其次看物管和開發(fā)商，由于購買公寓基本上算是一種長線投資，所以開發(fā)商的實力和物業(yè)服務(wù)公司的管理水平，也將是決定公寓值的關(guān)鍵。

3、看是否配齊家具家電，大部分之所以買公寓型產(chǎn)品，也有一方面是因為這類產(chǎn)品有基本裝修，不必太費心機搞裝修。如果公寓的裝修是由設(shè)計師精心打造，再配齊家具家電，就更利于吸引高端住戶。

4、看區(qū)域規(guī)劃前景怎么樣，一些位于未來商務(wù)區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價格會相對低廉。但購買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通、是否有足夠的高端群體等。

公寓式住宅購買流程

1、首先需要訂立買賣合同：房產(chǎn)買賣雙方通過接洽協(xié)商，對所交易房產(chǎn)的坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價格達成共識之后，買賣雙方即要簽訂一份正式的房產(chǎn)買賣合同。

2、其次是要接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查：房產(chǎn)交易雙方向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，并由估價人員對交易的房產(chǎn)進行估價。

3、接著就是立契過戶，繳納稅費：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)。

4、最后就是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)：房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到相關(guān)部門換取新的房產(chǎn)證。