風投·風險投資
房產(chǎn)投資是以房產(chǎn)來獲取收益的行為。那么房產(chǎn)如何獲得收益呢？一般情況下分為兩種：一種是房產(chǎn)升值帶來的收益；一種是房子出租帶來的收益。
房產(chǎn)相對其他消費品，具有相對穩(wěn)定的價值。除了房產(chǎn)本身價值增值以外，房產(chǎn)投資最大優(yōu)勢就是出租獲得收入。若投資回報率平均為8%，通脹環(huán)境下，投資房地產(chǎn)比普通儲蓄回報高，也可以獲得長期出租收入。
一般來說，投資房地產(chǎn)需要足夠儲蓄資金，在房子出售變現(xiàn)之前，這些房子需要支付成本，比如水電媒體或物業(yè)費用，擁有房屋的一些稅金費用，還有房屋維修費用等，還有就是投資房地產(chǎn)后，可能面臨出現(xiàn)現(xiàn)金流趨緊問題，抵押貸款若無法還清，可能面臨一些沖突或麻煩。另外，房產(chǎn)價值缺乏標準，房產(chǎn)有貶值的風險。
1、市區(qū)房
市區(qū)的資源無論是教育，醫(yī)療還有商業(yè)等等，都會比郊區(qū)好。而隨著城鎮(zhèn)化的推進，保障房廉住房的推進勢必會增加市區(qū)中心的價值。還有一點就是人口流入問題，市區(qū)中心一般設有很多服務部門，比如金融保險，還有為工商業(yè)服務的行業(yè)等等。這些資源會把企業(yè)的總部吸引到市中心，而這些企業(yè)的興衰就關系到整個市區(qū)人口流入流出，人多，自然會對房價形成需求。
2、郊區(qū)房
投資郊區(qū)的房子能賺錢一般就在棚戶區(qū)改造，在大面積改造危房時期，洞察先機，提前下手，基本不會有失誤。如果能洞察先機，感覺到一個是未來的規(guī)劃，現(xiàn)在的郊區(qū)，可能是未來的潛力股，這樣買郊區(qū)的房子也是不錯的選擇。但是風險較大，畢竟如果猜錯了，可能房子就不會大幅升值，還有即便是賭對了，等政府的規(guī)劃也是需要很長的時間等待。就算買那種有潛力的郊區(qū)，比如旁邊可能已經(jīng)落成一些商業(yè)地產(chǎn)，高新技術開發(fā)區(qū)，也是有風險的。
3、學區(qū)房
學區(qū)房升值空間不錯，這種房子不求居住，只求學位，越小越便宜反而賣得好，但單價卻可以比新房花園房貴。但是考慮到“學區(qū)房”引發(fā)的一系列社會問題，教育部也在考慮實施“多校劃片，電腦派位”的方案，并且在部分城市已經(jīng)在試點。這個方案的核心就是擴大學區(qū)范圍，同一個學區(qū)內有重點學校也有非重點學校，學區(qū)內的房產(chǎn)所有者子女進入哪所學校就讀由電腦隨機派位。一旦實施，就算購買的是重點小學初中隔壁的房產(chǎn)，也不一定能夠進入重點小學初中。高價購買的“學區(qū)房”在面對政策變化后，房產(chǎn)價值將大幅縮水。
4、地鐵房
地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩(wěn)定的，就算房產(chǎn)價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】
房產(chǎn)投資小戶型好還是大戶型好？從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現(xiàn)空置風險。小戶型量多，需求量多，總價也低，比較適合剛需及過渡，容易出手，也容易出租。
穩(wěn)妥的話，建議海外，相對穩(wěn)定，而且就算租出去租金收益率也比國內高，不用擔心管理的問題，有專業(yè)管理公司幫你出租，收租金和維護，只需交管理費。
海外購房其實最大的原因就是投資者們想要分散資金風險，對于國內的普通人來說，手里資金本來就有限，受國際匯率變動的影響并不大，但是對手里資金充裕的投資者們來說，如果手里的資金全是國內資產(chǎn)，匯率一旦變化，投資者們的資金無形中就會縮水。這時候，海外購房的投資者因為分散了自己的資產(chǎn)，那么受到的影響就會大大的降低。所以和國內房產(chǎn)比起來資產(chǎn)分散相對來說是一個優(yōu)勢。
其次就是國外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權，和國內相比也是比較占優(yōu)勢的，沒有房產(chǎn)稅，過戶及持有費用低，很多國家外國人購置房產(chǎn)門檻低，辦理快。
但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現(xiàn)的朋友們，投資海外房產(chǎn)不適合。【海外房產(chǎn)投資>>】
1、商鋪投資
商業(yè)投資之王，資產(chǎn)升值較快
商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩(wěn)定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產(chǎn)保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】
2、寫字樓
高投入高回報，且漲勢明顯
在政府重點發(fā)展的地方，會出現(xiàn)寫字樓群，投資寫字樓產(chǎn)品在大環(huán)境下有政策扶持。一般的寫字樓集群，地段都不會差。同一地段寫字樓比商鋪門檻低。寫字樓的需求不斷攀高，寫字樓一旦入手，業(yè)主就不怕招不到公司租客，租金收益穩(wěn)定，高品質寫字樓每年租金都在以10%的漲幅上漲！投資寫字樓一定注重地標商務性，要選擇市中心好地段，交通便捷，配套齊全，以便于商務洽談及形象的樹立。
但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】
3、公寓投資
商住兩用，潛力巨大
公寓同樣為商業(yè)地產(chǎn)，其具備商住兩用性，既吸收了舒適的居住功能，又吸收了寫字樓的辦公商務特點，同時極為注重人性化特質，這就是高品質公寓的特性。
因為公寓租金比寫字樓便宜，很多創(chuàng)業(yè)型、中小型公司會選擇租公寓進行辦公；公寓作為居住，市場潛力也是非?？捎^，寫字樓附近的公寓項目簡直是白領租房的最佳，簡直是供不應求，公寓可謂是規(guī)避風險又收入穩(wěn)定的選擇。
4、住宅投資
收入穩(wěn)定，風險較低
住宅的投資總價高，收租金付按揭，放長線釣大魚，不出租時又可居家，成為很多中年朋友的選擇。
但是住宅出租時，租客往往要求是家具全配、精裝修，這就意味著要想租個好價格，就必須在出租前進行全屋裝修，其費用不少。同時處理后續(xù)維修等事項也相對麻煩，所以投資住宅雖相對風險低，但回報漫長。
1、期房
期房相對現(xiàn)房價格要低一些，優(yōu)惠力度也比現(xiàn)房大。期房戶型的選擇空間大，基本所有戶型都有。期房修建的地段一般配套還未完善，后期生活、交通等配套完善，將有一定的升值空間。但是無論是交房時間、戶型面積、配套等維度，購買期房都存在一定的風險，甚至于有的開發(fā)商不靠譜，卷款逃跑。
2、現(xiàn)房
可以很直觀看到整個小區(qū)的現(xiàn)狀，包括樓間距、戶型面積、小區(qū)規(guī)劃等都是直觀的?，F(xiàn)房的生活配套完善相對完善和成熟，不用擔心未來是否哪個規(guī)劃未能實現(xiàn)。購房風險指數(shù)小，不用擔心爛尾房、交房延期等問題。但是現(xiàn)房在戶型、朝向、樓層等維度上，選擇余地?。粌r格相對無優(yōu)勢，優(yōu)惠力度一般比期房小。
3、尾房
很多尾房所屬的樓盤，一般物業(yè)設施和小區(qū)環(huán)境比較完善，買這樣的房子花得少享受得多。因尾房已經(jīng)過時間的考驗，無論投資還是自住，更利于人們判斷選擇。尾房價格、付款方式及談判中有相對較大的主動性和議價空間。尾房兼?zhèn)淞诵路康脑O計質量優(yōu)勢和完全可以與二手房、甚至經(jīng)濟適用房比拼的價格優(yōu)勢，投資風險小、選擇范圍廣。
投資一手房和二手房哪個更加劃算？一般二手房，周圍都是配套齊全的，發(fā)展?jié)摿Σ皇呛芏啵阗徺I的時候已經(jīng)為這些便利買單了，后期出售時候，這方便的利潤增值你是賺不到的。
但是一手房恰恰相反，我們購買時候，只是購買的房子，因為配套還沒有，等配套成熟后出售，你還能賺到配套升值這部分錢。但這不是簡單的一手房和二手房的問題，主要看房子的性價比、地段升值空間、開發(fā)商實力。
1、房產(chǎn)收益模式計算公式： 投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
投資房產(chǎn)的收益是這樣實現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。
2、房產(chǎn)投資回報率分析計算公式： 投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價
此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
3、房產(chǎn)投資回收時間分析計算公式： 投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12
這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。
1、確定房產(chǎn)投資策略
有些房產(chǎn)易于出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。
2、需估計所投房產(chǎn)的潛力
您應該估計所投資的房產(chǎn)將會為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過去的升值情況和潛在的出租前景。
3、估計自己的財政實力
估計自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力對于決定投資的時機十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長期目標，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會是您退休后的經(jīng)濟來源？
4、投資房產(chǎn)一定要分散資金
投資者在投資房產(chǎn)時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產(chǎn)可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產(chǎn)投資比率不要超過個人總資產(chǎn)的60%，這是其中一個房產(chǎn)投資技巧。【詳細>>】
